Acheter un local commercial pour le louer

Moins populaire chez les investisseurs immobiliers individuels, acheter un local commercial pour le louer est pourtant une option plus sécurisante et offre un meilleur rendement que la location d’un appartement ou d’une maison d’habitation.

1. Les avantages du local commercial par rapport à l’immobilier d’habitation classique

L’investissement locatif dans des locaux commerciaux présente de nombreux avantages:

• La location commerciale est plus sécurisante que la location résidentielle: le risque d’impayé est moindre que pour la location d’un logement et en cas d’impayés, il est plus facile d’obtenir le départ du locataire. 
• Le choix du locataire peut se faire sur des critères objectifs tels que le chiffre d’affaires déjà réalisé ou son expérience. 
• L’investissement dans un local commercial présente généralement un rendement très supérieur à l’achat d’un appartement ou d’une maison d’habitation (toutefois avec un ticket d’entrée plus élevé).

Petite définition de rappel: un local commercial est un espace utilisé pour exercer une activité commerciale. Le local commercial peut être utilisé pour stocker, fabriquer ou vendre des marchandises ou encore pour fournir des services. L’entreprise ou la personne peut devenir propriétaire des murs dans lequel elle exerce son fonds de commerce ou bien choisir de louer le local commercial qui convient à son activité ou son projet. En pratique, la majorité des commerçants ne sont pas propriétaires des murs dans lesquels ils exercent leur activité et ont donc recours à la location. L’achat de locaux commerciaux en vue de les louer à une grande marque ou un commerçant indépendant peut dès lors être un investissement intéressant pour les particuliers ou tout investisseur.

2. Comment acheter des murs commerciaux?

L’emplacement est de loin le critère le plus important pour réussir un investissement dans un local commercial! Il faut également tenir compte des caractéristiques du local ainsi que de l’éventuel bail commercial en cours.

Un particulier peut il acheter un local commercial?

Bien sur! L’achat d’un local commercial n’est pas réservé aux seuls investisseurs institutionnels et peut s’avérer être un très bon placement pour un investisseur particulier. Comme pour l’achat d’un bien immobilier d’habitation en vue de le louer, l’achat d’un local suppose une bonne connaissance du marché et des conditions de location locales. L’adresse du local commercial est de loin le critère le plus important à prendre en compte lors de l’achat. Il faut également tenir compte des caractéristiques du local ainsi que de l’éventuel bail commercial en cours.

L’emplacement du local commercial est le critère le plus important

L’emplacement est le critère le plus important pour réussir un investissement dans un local commercial! Il est beaucoup plus important que pour l’achat d’un appartement. Les emplacements “Numéro 1” se situent souvent dans les centre-villes: rues piétonnes, zones à proximité des transports en commun, avenues connues où sont déjà présentes les grandes marques. Ce sont les emplacements les plus recherchés car ils sont la garantie d’un fort trafic et offrent les meilleurs perspectives de chiffre d’affaire pour le locataire. Les emplacements “N°1 bis” ou “N°2” sont plus éloignés des centres commerciaux et offrent généralement moins de visibilité. Ils peuvent toutefois offrir de belles opportunités de rendement locatif car leur prix d’achat est bien moins élevé.

Comparaison des loyers au m² entre deux boutique à louer dans la même rue à Marseille (source https://www.bureauxlocaux.com/) :

Les prestations offertes par la boutique

Acheter un local commercial suppose également une évaluation de ses caractéristiques telles que la surface, l’état du local, les travaux qui devront être réalisés par le propriétaire, l’aménagement intérieur et les équipements du local (par exemple extraction pour la restauration, réserve etc.), ou encore les activités autorisées dans le local. Pensez à vérifier le règlement de copropriété si le local est dans un immeuble. 

Acheter des murs commerciaux occupés ou vides?

Investir dans un local commercial occupé offre l’avantage de la prévisibilité mais l’achat de locaux vides peut également se révéler très rentable.

Investir dans un local commercial occupé offre l’avantage de la prévisibilité. Le fait qu’un contrat de bail soit déjà en cours prouve les qualités du local, de son emplacement et l’appétence du marché. Il est également facile de calculer la rentabilité de l’investissement car le montant du loyer est déjà connu. Cela rend le dossier bien plus solide en cas d’emprunt pour financer l’acquisition. 

En cas d’achat d’un local non loué, ancien ou neuf, vous devrez déterminer le loyer potentiel. Pour cela, l’établissement d’un business plan avec un loyer prévisionnel s’accordant avec les prix pratiqués sur le marché pour un bien similaire est une étape indispensable. L’estimation du loyer se fera sur la base des facteurs locaux de commercialité: emplacement, fréquentation de la rue, répartition des diverses activités dans le voisinage, desserte par le réseau de transports en commun, travaux d’urbanismes ou encore projets de construction de logements dans la zone. L’achat de locaux vides peut s’avérer particulièrement rentable si des travaux sont à réaliser avant la mise en location. Le nouveau propriétaire pourra en effet mieux valoriser son bien que s’il était déjà loué.

3. Quelle rentabilité attendre de mon local commercial?

Les taux de rendement d’un investissement dans des locaux commerciaux se situent entre 4 et 8%, soit près du double du rendement d’un investissement dans l’immobilier d’habitation.

L’un des avantages de l’immobilier commercial est d’offrir une rentabilité supérieure à l’immobilier résidentiel. En effet,  les taux de rendement d’un investissement dans des locaux commerciaux se situent entre 4 et 8%, soit près du double des rendements généralement observés pour un investissement dans l’immobilier d’habitation où ils se situent généralement entre 2 et 5%.

Comment calculer la rentabilité d’un local commercial?

Le calcul de la rentabilité brute est plutôt simple à faire: il suffit de diviser le loyer annuel (loyer mensuel X 12) par le prix total d’achat (prix des murs, frais d’agence et de notaire, travaux) du bien et de multiplier le résultat par 100. 

La rentabilité nette de frais et charges est la véritable rentabilité du local commercial pour son propriétaire. Son calcul prend en compte plus de données mais est essentiel. La rentabilité nette tient en effet compte des frais d’entretien et de gestion du local: taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété, etc. En matière de baux commerciaux, de nombreuses charges peuvent être mises à la charge du locataire. Si le local est déjà loué, vous devrez  donc revoir le contrat signé avec le preneur pour déterminer quelles charges et frais sont payés par le locataire pour calculer la rentabilité nette du local. Enfin, il faut tenir compte de votre fiscalité et estimer les impôts que vous devrez payer qui seront sur vos revenus locatifs afin de connaître le montant réel des revenus que vous pouvez attendre de votre investissement.

Le calcul de la rentabilité est d’autant plus essentiel que le rendement locatif est un facteur déterminant du prix de vente des murs commerciaux. En effet, en matière d’immobilier commercial, le prix d’un bien repose avant tout sur son rendement. Bien sûr d’autres critères entrent en compte comme la localisation ou la commercialité du lieu pour la détermination du prix. A noter: en revanche, la surface n’est pas le critère essentiel comme en matière d’immobilier d’habitation.

Comment améliorer mon rendement locatif sur murs commerciaux?

Vous pouvez tout d’abord chercher à diminuer les coûts liés à la possession et la mise en location du local. L’amélioration de votre rendement locatif peut aussi venir d’une hausse des loyers perçus.

Au delà du prix d’achat, il existe trois grands leviers pour optimiser la rentabilité de son investissement locatif en diminuant les coûts liés à la possession et la mise en location du local: 

• Renégocier votre emprunt immobilier pour obtenir un taux plus favorable et/ou revoir vos contrats d’assurance. 
• Assurer vous-même la gestion du bien afin d’éviter les frais de gestion d’un professionnel. 
• Le régime des baux commerciaux permet aussi de mettre à la charge de votre locataire un certain nombre de dépenses: dépenses d’entretien et de réparations courantes, dépenses d’équipement de la copropriété, taxe foncière, Impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble, impôts, taxes et redevances liées à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Ces frais peuvent ainsi peser directement sur le locataire et votre rendement s’en trouvera boosté.

L’amélioration de votre rendement locatif peut aussi venir d’une hausse des loyers perçus. Attention tout de même, un local commercial dont le loyer est trop élevé risque de rester vide plus longtemps et la vacance locative a un coût pour le propriétaire. 

Envisager la location à court terme pour augmenter les revenus générés par un local commercial

Exactement comme AirBnB sur le résidentiel, la location à court terme peut être une manière d’augmenter les revenus générés par des murs commerciaux. Le commerce physique est en pleine mutation et les commerçants sont de plus en plus réticents à s’engager dans un bail commercial classique de 9 ans, en particulier sous le contexte épidémique actuel! Les boutiques éphémères, ou pop-up stores, sont de plus en plus souvent utilisées par les marques pour tester un marché, un lieu ou capter une nouvelle clientèle. Les locations à court terme – de quelques semaines à 2 ou 3 ans –  sont particulièrement recherchées par les nouvelles marques ou les e-commerçants pour créer des liens avec leurs clients et augmenter leur notoriété. Propriétaires et commerçants peuvent alors choisir de signer un bail précaire, dérogatoire du bail commercial classique 3/6/9.

Le loyer d’une boutique louée à court terme échappe aux règles de plafonnement des loyers. On observe en moyenne sur Storefront des loyers 30% plus élevés que ceux observés pour des baux commerciaux classiques. Ce premium peut aller jusqu’à 50 à 100%  pour les emplacements les plus recherchés.

Le bail dérogatoire présente de nombreux avantages pour le propriétaire. Il est d’une durée maximum de 3 ans mais sans durée minimum, ce qui offre une grande flexibilité en terme de durée. Le preneur n’a pas de droit au renouvellement du bail, ni de droit à une indemnité d’éviction à la fin du bail précaire. Le propriétaire sait donc quand il va retrouver l’usage de son local et n’aura aucun frais à payer à l’issue de la location. Autre avantage important, le loyer d’un magasin loué à court terme est fixé librement et échappe aux règles de plafonnement des loyers. Le montant et les modalités de paiement du loyer sont en effet fixés librement par le propriétaire et le locataire. Cela permet au propriétaire d’améliorer ses revenus locatifs car les marques sont prêtes à accepter ce surcoût de loyer en échange d’une plus grande flexibilité dans la durée de la location. On observe en moyenne sur Storefront des loyers 30% plus élevés que ceux observés pour des baux classiques 3/6/9. Ce premium peut aller jusqu’à 50 à 100%  pour les emplacements très recherchés.

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